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黑龍江網(wǎng) > 筑夢現(xiàn)代化 共繪新圖景-2024年全國兩會

代表建議|朱征夫:商品房建設(shè)已入存量時代,建議取消預(yù)售制度 發(fā)布時間:2024-03-02 13:30 來源:澎湃新聞

  商品房建設(shè)已進(jìn)入存量時代,有代表建議取消商品房預(yù)售制度。

  2024年全國兩會在即,第十四屆全國人大代表、浩天律師事務(wù)所合伙人會議主席朱征夫擬向大會提交《關(guān)于取消商品房預(yù)售制度的建議》,認(rèn)為預(yù)售制度施行近30年來,其負(fù)面效應(yīng)日益凸顯,應(yīng)適時考慮取消商品房預(yù)售制度。

  商品房預(yù)售制是指就已符合預(yù)售條件但尚未竣工的商品房,房地產(chǎn)企業(yè)與購房者約定,購房者交付預(yù)售款項,在預(yù)售商品房項目竣工后擁有所購房屋的一種商品房交易制度。

  澎湃新聞注意到,1994年,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了商品房預(yù)售制的實施方案,這份方案的提出標(biāo)志著我國商品房預(yù)售制度正式形成。

  “商品房預(yù)售制度在我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史進(jìn)程中起到了一定的積極作用。但預(yù)售制度施行近30年來,其負(fù)面效應(yīng)日益凸顯?!敝煺鞣蛴^察指出,尤其自2021年以來,數(shù)十家大型房地產(chǎn)企業(yè)相繼發(fā)生債務(wù)危機(jī),接踵而至的是全國各地出現(xiàn)大量房地產(chǎn)項目停工的現(xiàn)象,各地政府不得不忙于“保交樓”;同時,商品房建設(shè)已經(jīng)經(jīng)過高速增長期,進(jìn)入存量時代,“在這種背景下,應(yīng)當(dāng)考慮取消商品房預(yù)售制度”。

  為此,他列出了商品房預(yù)售制度的五大弊端:其一,房地產(chǎn)企業(yè)在交付房屋前收取全部預(yù)售款,意味著將建設(shè)風(fēng)險和融資壓力提前轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上。其二,在實踐中,預(yù)售資金往往未能按照規(guī)定進(jìn)入銀行的監(jiān)管賬戶,或者雖進(jìn)入監(jiān)管賬戶,但房地產(chǎn)企業(yè)用提前支取資金、虛報工程進(jìn)度等各種辦法套取預(yù)售資金,監(jiān)管賬戶形同虛設(shè)。其三,我國很多企業(yè)或個人只要籌集小部分資金,后續(xù)通過銀行貸款、代建單位墊資、收取全額預(yù)購房款等方式,虛構(gòu)資金寬裕假象,借此可不斷去滾動資金,助長房企高杠桿高風(fēng)險開發(fā)模式。其四,相較于現(xiàn)房銷售,商品房預(yù)售對政府的行政能力和跨部門協(xié)調(diào)能力提出了更高的要求,額外增加政府管理成本。其五,商品房預(yù)售中,由于涉及的購房者人數(shù)眾多且預(yù)售金額較大,房地產(chǎn)企業(yè)的違約行為不僅會嚴(yán)重?fù)p害購房者的合法利益,也會削弱提供貸款銀行的經(jīng)營能力,造成銀行不良資產(chǎn)率升高,市場流動性降低,嚴(yán)重的話,可能導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

  基于此,朱征夫呼吁取消預(yù)售制度。他認(rèn)為這一制度的取消有利于保護(hù)購房業(yè)主的合法權(quán)益,催生優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),減輕政府監(jiān)管壓力以及降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

  “取消預(yù)售制度之后,購房者不僅不用承擔(dān)商品樓盤項目爛尾重大風(fēng)險,也不必承擔(dān)不必要的貸款違約風(fēng)險,而且由于購房者購買的商品樓盤看得見、摸得著,切實滿足普通購房者買得放心、用得舒心的剛性和改善性住房需求。”朱征夫表示,預(yù)售制度取消還能迫使小開發(fā)商進(jìn)行重組整合,充裕自身資金,市場主體將更優(yōu)質(zhì),行業(yè)集中度和行業(yè)規(guī)范性大大提高,樓盤爛尾和違約交付等問題大大降低。

  與此同時,在商品房現(xiàn)售制度下,實現(xiàn)公開、公正、公平交易,商品房預(yù)售制度下的爛尾等情形幾乎不會發(fā)生,能夠有效減輕地方政府的壓力,也有利于地方政府相關(guān)部門集中精力做好其他服務(wù)與監(jiān)管等工作。

  此外,還能降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險,“對銀行而言,擔(dān)保物由期房變?yōu)楝F(xiàn)房,融資杠桿門檻提高,擔(dān)保物更集中可靠,銀行壞賬風(fēng)險降低。對于整個金融系統(tǒng)而言,供需兩端的杠桿率降低也有利于降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險的發(fā)生。”朱征夫說。

責(zé)任編輯:張宇

審核:劉海龍

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